Вызовы стройотрасли Башкирии: главные проблемы

Республика Башкортостан на протяжении нескольких лет сохраняет лидирующие позиции по темпам жилищного строительства и объемам ввода объектов. По итогам 2025 года регион, введя 3,21 миллиона квадратных метров, вошел в число ведущих субъектов РФ наряду с Московской, Ленинградской, Свердловской областями, Москвой, Краснодарским краем и Татарстаном. На 2026 год поставлена не менее амбициозная цель. «План на 2026 год – 3,3 миллиона квадратных метров. Это необходимое условие для достижения к 2030 году показателя в 34,7 квадратного метра общей площади на человека и выхода на ежегодный ввод 4 миллионов квадратных метров, – заявил на встрече с представителями ассоциации застройщиков Глава региона Радий Хабиров. – С 2022 года объем вводимого жилья в республике ежегодно превышал 3 миллиона квадратных метров. В прошлом году отрасль столкнулась с определенными сложностями, характерными для многих регионов. Несмотря на это, нам удалось ввести более 3 миллионов квадратных метров. Нам крайне важно максимально сохранить набранный темп».

Строительная сфера является одной из ключевых для развития страны и важным индикатором экономической ситуации. В текущих условиях удерживать взятый темп сложно, но возможно, убеждены в региональном минстрое. «Строительная отрасль очень многофункциональна. Мы не можем позволить себе снижать темпы. Да, на сегодняшний день существуют определенные трудности. Однако целевых показателей республика достигнет в 2026 году, – уверена заместитель министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан Элина Даминева. – Отмечу, что застройщики не утрачивают интерес к новым площадкам. Активно развивается механизм комплексного развития территорий. На данный момент заключено 42 договора КРТ – это потенциальные 4,6 миллиона квадратных метров жилья. Замедления темпов строительства мы не фиксируем. Подобные кризисы мы уже проходили».

Одной из главных проблем для застройщиков сейчас является рост себестоимости строительства. Пока индексация остается умеренной. В январе и феврале, по данным официальной статистики, материалы подорожали примерно на 0,5%. Однако прогнозируется, что к концу года цены могут вырасти на 15–30%. Это связано с увеличением налоговой нагрузки и другими сложностями. Поэтому сами застройщики не разделяют позитивный настрой министерства строительства. «Такого кризиса у нас точно не было. Его природа, к которой мы сейчас пришли, связана со спросом и изменением структуры сбыта. Да, сегодня у нас нет проблем с землей и рабочей силой, но есть проблема с нераспроданностью готового и строящегося жилья. Это критичная проблема для отрасли и серьезный вызов. Отрасли требуется мобилизация. Каждому строителю важно трезво оценить свои силы, чтобы их компании выжили в этот кризис», – отмечает председатель правления Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Денис Крашенинников.

Агенты по недвижимости и застройщики сообщают, что в среднем нераспроданными в новостройках остаются около 30–50% квартир. Происходящее на рынке сами девелоперы характеризуют как «эпоху затоваренности и турбулентности». «Основные причины – высокие ставки и, как следствие, дорогая ипотека, увеличение стоимости проектного финансирования, удорожание себестоимости материалов, снижение объемов продаж. Чтобы эффективно реализовывать проекты, застройщикам сейчас необходимо глубоко погружаться в свою экономику и считать показатели. Основной показатель – это объем реализации недвижимости», – полагает генеральный директор группы компаний «Первый Трест» Ильдар Гарипов.

И девелоперы, и риелторы едины во мнении: с начала года интерес населения к покупке недвижимости ежемесячно снижается. Причина – изменения условий льготной ипотеки. Напомним, с 1 февраля действует принцип «одна семья — один льготный заем». Супруги обязаны быть созаемщиками, оформить отдельные кредиты под низкие ставки на каждого из них больше нельзя. Это привело к сокращению числа потенциальных заемщиков и снижению доступности квартир в новостройках. Спрос на новые квартиры упал также из-за того, что покупатели отложили такой способ инвестиций. Ранее высоким спросом пользовались студии и однокомнатные квартиры, которые приобретались по льготной ипотеке как стартовое жилье для детей. Сейчас, когда заем можно взять только одному супругу и один раз, предпочтение отдается семейным вариантам жилья. «Клиенты в основном рассматривают квартиры для жизни. Инвестиции до лучших времен отошли на второй план. Соответственно, если жилье приобретается для себя, клиенты становятся более требовательными к его качеству и тщательнее выбирают застройщиков, – поясняет эксперт в сфере недвижимости Алина Ярошевич. – В семьях с детьми наметилась еще одна тенденция. Все чаще отказываются от квартир в пользу загородного дома. Пока спрос на ИЖС растет, на многоквартирные дома он, наоборот, падает».

Почему застройщики не снижают объемы возведения жилья в городах? Они ориентируются не только на текущий спрос, но и на долгосрочный прогноз. «Может показаться противоречивым, что спрос на жилье падает, а объемы запуска новых проектов растут. Застройщики ориентируются на спрос, который будет через один-два года. Они рассчитывают, что тенденция снижения инфляции и процентных ставок продолжится. Поэтому мы ожидаем, что в ближайшем будущем спрос и предложение на рынке сбалансируются», – прокомментировал управляющий Национальным банком по Республике Башкортостан Марат Кашапов.

Строить в расчете на будущий спрос могут позволить себе не все застройщики. «Существовал тезис, что у строителей есть "жирок" и очередной кризис они пройдут за счет накоплений. Но за последние несколько лет никакого "жирка" не осталось. Посудите сами: риелтор сегодня получает до 10% от стоимости квартиры, банк за весь цикл забирает порядка 20%. Даже в лучшие, докризисные времена застройщик никогда не зарабатывал больше 30% от стоимости проекта. Фактически сегодня банк и риелтор забирают всю прибыль. При этом за последние 2–3 года серьезного роста цен на жилье не было, а себестоимость строительства росла. Пока строители не отказываются от своих объектов. Но если ситуация с банковскими ставками останется прежней, то могут появиться замороженные объекты», – прогнозирует Денис Крашенинников.

О полной заморозке объектов речи пока не идет, однако за последний год застройщики стали чаще переносить сроки сдачи. Приемка квартир сдвигается от трех месяцев до года, отмечают риелторы. Как будет складываться ситуация со строительством и продажей готового жилья, не берется предсказать ни один эксперт. Большинство специалистов называют ситуацию непрогнозируемой. «Мы понимаем, что в ближайшие годы хороших времен не ждем. Поэтому очень серьезно думаем, стоит ли начинать новые проекты – это крайне рискованно. Строить-то мы можем, а реализовывать? К сожалению, ставки не позволяют "работать" обычной ипотеке, а условия льготных банки ужесточают. Поэтому будем смотреть и работать в ручном режиме, ждать снижения ставок», – говорит директор по развитию группы компаний «Третий Трест», заместитель председателя Общественного совета Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Вячеслав Якин.

Как вести себя главному на сегодня игроку рынка недвижимости – покупателю? Ждать обвала цен на квартиры точно не стоит. «Это самая дорогая иллюзия – ждать, что появится дешевое жилье. За последние 15 лет ни разу не было обвального падения цен, они только растут. К примеру, квартира в Уфе, которая в 2018 году стоила 2,5 миллиона рублей, сейчас обойдется минимум в 4,5 миллиона. Ипотечные ставки снижаются постепенно. И только когда они заметно упадут, на рынок выйдут покупатели с отложенным спросом. Ведь большая разница: брать квартиру под 24% годовых с неподъемным платежом или под 12–15%. К чему это приведет? Когда спрос на квартиры вновь вырастет, цены на жилье взлетят вверх», – уверена председатель Ассоциации профессиональных риелторов Республики Башкортостан Регина Газиева.

Источник: https://www.bashinform.ru/news/analytics/2026-04-24/nedvizhimyy-vopros-kakie-vyzovy-stoyat-pered-stroitelnoy-otraslyu-bashkirii-4652921